Vous êtes propriétaires, investisseurs dans l'immobilier ?

Le CABINET VOISARD IMMOBILIER gère vos biens en vous assurant la tranquillité d'esprit. Nous assurons pour vous la gestion administrative, comptable et technique de votre patrimoine et vous déchargeons de toutes les tracasseries liées à la gestion de vos locataires.
Nous vous proposons une gamme complète de services allant de la commercialisation à la gestion finale de vos biens :

NOTRE MISSION

1°) L'avant location :

• Etude de marché pour vous permettre de mettre vos biens en location au meilleur prix.
• Recherche et mise en place des locataires après étude de leurs dossiers de candidature.
• Rédaction et signature des baux d’habitations, professionnels ou commerciaux.
• Etablissement des états des lieux.

2°) Suivi de la location

• Suivi des règlements à échéance.
• Révisions contractuelles du montant des loyers.
• Relance des impayés.
• Régularisation annuelle des charges locatives auprès de chaque locataire.
• Gestion des congés des locataires.
• Vérification annuelle des obligations du locataire en matière d'assurance notamment.
• Relations avec les administrations.
• Paiement des charges de copropriété et des différentes factures au syndic de votre copropriété .
• Versement d’un acompte mensuel de 80% des encaissements aux propriétaires, versement du solde trimestriellement.
• Etablissement d'un compte-rendu de gestion trimestriel faisant ressortir le détail des sommes payées par le locataire, les règlements, les dépenses du trimestre, et le résultat global du terme.
• Aide à la déclaration fiscale des revenus fonciers en fin d'année.
• Possibilité de devis de remis en état et, après accord du propriétaire surveillance de l'exécution des travaux et des règlements de ceux-ci.

3°) Loyers impayés, contentieux

• Envoi et suivi du dossier auprès de l’assurance Loyer impayé.
• Remise du dossier à l'huissier pour délivrance d'un commandement de payer si relances infructueuses.

OPTION SUR MANDAT DE GESTION:

1. Assurance des loyers impayés et dégradations

• Malgré la sélection rigoureuse des locataires, les aléas de la vie générant des impayés sont inévitables. La garantie des loyers impayés assure la régularité des revenus locatifs.

2. Garantie vacance locative

Nous prenons en charge:
Les pertes pécuniaires subies du fait de l’absence de perception des loyers résultant de la non relocation des locaux vides de meubles et d’occupants après le départ du locataire.

• Prise en charge à 100% du loyer hors charges.
• La durée maximale de la garantie est de 3 mois. (1 mois de franchise ? 2 mois pour les studios, T1 et T1bis).

Dés la réception du préavis du locataire ou le constat de son départ, nous nous engageons à mettre en œuvre tous les moyens nécessaires à la relocation de votre bien.

LOCATION SIMPLE

• Recherche et la mise en place des locataires après études de leurs dossiers de candidature.
• Rédaction et signature des baux d’habitations, professionnels ou commerciaux.
• Etablissement des états des lieux.

Revenus fonciers : charges déductibles

Les revenus tirés de la location d'immeubles nus sont, de principe, imposables dans la catégorie des revenus fonciers. Deux régimes d'imposition coexistent : le régime de droit commun et le régime dit "micro-foncier", applicable lorsque le revenu brut foncier annuel n'excède pas un certain montant.

Le micro-foncier

Applicable, sauf option pour le régime normal, si le revenu brut foncier HT du foyer fiscal est inférieur ou égal à 15 000 € par an. Abattement de 40 % du revenu brut foncier.

Le Régime normal

Seul est imposable le revenu foncier net (revenu brut - charges).

Généralités

Certaines charges peuvent être déduites du revenu foncier brut imposable du bailleur. Les charges prises en compte sont celles qui ont été effectivement payées au cours de l'année de référence.

• Ces charges sont comptabilisées TTC, sauf si la location est soumise à la TVA.
• Les charges liées à une location exonérée ne sont pas déductibles.
• En règle générale, les charges non déductibles des revenus sont prises en compte dans le prix de revient du bien pour le calcul de la plus-value imposable.

Intérêts d'emprunt

Les intérêts et les frais d'emprunt (frais de dossier, etc.) sont déductibles du revenu brut foncier quand les emprunts ont été contractés pour la conservation, l'acquisition, la construction, la réparation ou l'amélioration du bien.

• Dans le cadre de la conservation du bien, les int érêts des emprunts contractés pour le paiement des droits de succession ou de donation portant sur un bien loué sont déductibles du revenu brut foncier du nouveau propriétaire, qui a bénéficié de cette transmission à titre gratuit.

Le bailleur peut déduire le coût des travaux destinés à apporter un élément de confort nouveau dans un local d'habitation, à condition que ces travaux ne modifient pas la consistance générale du local.

• Exemples : installation de sanitaires, d'un chauffage central, de systèmes de sécurité, d'un ascenseur, pose de volets, d'un interphone, d'antenne collective, etc.
• Il faut distinguer ces travaux d'amélioration des travaux d'agrandissement, de construction ou de reconstruction qui ne sont pas déductibles dans la mesure où ils modifient la structure, le volume ou l'agencement de l'immeuble.

Dans les autres locaux (commerces, bureaux, etc.), seuls les travaux d'amélioration destinés à favoriser l'accueil des handicapés sont déductibles (construction de rampes d'accès, etc.).

Dépenses d'entretien et de réparation

Le bailleur peut déduire le coût des travaux destinés à conserver le local en bon état sans en modifier la structure, le volume ou l'agencement : réfection des installations électriques, de la toiture, remplacement de la chaudière, etc.

• Ces dépenses ne peuvent être déduites quand elles sont indissociables de travaux de construction, reconstruction ou d'agrandissement.

S'il s'agit de travaux incombant normalement au locataire (changement de revêtement de sol, papiers-peints, etc.), ces dépenses ne sont déductibles que si elles sont engagées en vue de faciliter la relocation du bien (remise à neuf) ou si elles sont rendues nécessaires par la réalisation de travaux eux-mêmes déductibles (peinture après rénovation de l'installation électrique, etc.).

Impôts et taxes

L'ensemble des impôts et taxes incombant au propriétaire est déductible du revenu brut foncier (ainsi que les éventuelles pénalités et intérêts de retard) : taxe foncière, taxe d'équipement, taxe sur les bureaux en Ile-de-France, etc. Mais les impôts considérés comme un élément du prix de revient du bien (droits de mutation, etc.) ne peuvent être comptabilisés en charges puisqu'ils sont pris en compte pour le calcul de la plus-value imposable.

Assurances pour loyers impayés

Les primes payées pour s'assurer contre le risque d'impayés de loyers sont déductibles. En contrepartie, les indemnités versées par l'assureur pour compenser cette perte de loyer sont incluses dans le revenu foncier.

Frais de gérance et de gardiennage

Quand la gestion est confiée à un tiers (agent immobilier, etc.), les frais de gérance sont déductibles.
Sont également déductibles les rémunérations versées aux gardiens et concierges, y compris les avantages en nature dont ils bénéficient et les charges sociales afférentes à ces rémunérations.

Déduction forfaitaire et frais de gestion

La déduction forfaitaire est supprimée, sauf dans certaines dispositifs à caractère social. A l'inverse, le bailleur peut déduire la totalité des primes d'assurance, des frais de procédure, des frais d'intermédiaires pour la location ou la gestion du logement (commissions, etc.), des frais de comptabilité.

Déduction forfaitaire et mobilité professionnelle

Les contribuables qui, pour des raisons professionnelles, sont amenées à donner en location leur résidence principale et à en louer une autre peuvent bénéficier, pendant trois ans, d’une déduction forfaitaire de 10%.

• L’ancienne résidence principale doit être donnée en location nue à titre de résidence principale du locataire. Elle doit être située à plus de 200 km de la nouvelle habitation du contribuable concerné.
• Le locataire de l’ancienne résidence ne peut pas être un membre du foyer fiscal du contribuable ou une société dont un membre du foyer fiscal est associé.

Déduction forfaitaire et logements vacants

Les logements vacances depuis plus de deux ans, pour des raisons tenant à la seule volonté du propriétaire, dans des zones continues d’urbanisation de plus de 200 000 habitants donnent lieu au paiement d’une taxe spécifique.

Les bailleurs tenus au paiement de cette taxe sur les logements vacants peuvent pratiquer une déduction forfaitaire de 30% du revenu foncier brut s’ils remettent le logement en location. Et cela, jusqu’au 31 décembre de la deuxième année qui suit la signature du bail.

Ce bail doit être signé entre le 1er janvier 2006 et le 31 décembre 2007.

Aucun engagement de durée de location n’est exigé et le logement peut être loué en habitation principale ou secondaire, y compris à un ascendant ou descendant.

Amortissement du bien

L’amortissement du bien peut faire l’objet d’une déduction spécifique dans le cadre du régime Périssol ou du régime Borloo dans le neuf.